Hipoteka wpisana w dziale IV księgi wieczystej nie oznacza, że nieruchomości nie można sprzedać. Mieszkania, domy czy grunty obciążone kredytem hipotecznym są przedmiotem normalnego obrotu. Kupujący powinien jednak zadbać o taki sposób rozliczenia ceny, aby po transakcji nieruchomość mogła zostać skutecznie zwolniona z dotychczasowego zabezpieczenia.
Największym błędem byłoby ograniczenie się do informacji sprzedającego, że „kredyt został prawie spłacony”. Dla kupującego znaczenie mają aktualna wysokość zadłużenia, warunki jego całkowitej spłaty oraz dokument, na podstawie którego będzie można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.
Hipoteka nie blokuje sprzedaży nieruchomości
Istota hipoteki polega na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością. Oznacza to, że zmiana właściciela sama w sobie nie powoduje zniknięcia zabezpieczenia.
Jeżeli kupujący nabyłby nieruchomość bez odpowiedniego rozliczenia dotychczasowego długu, hipoteka mogłaby nadal obciążać jego nieruchomość. Dlatego w typowej transakcji część ceny przeznacza się bezpośrednio na spłatę wierzyciela hipotecznego.
| Element transakcji | Co warto ustalić? |
|---|---|
| Wysokość zadłużenia | Aktualną kwotę potrzebną do całkowitej spłaty zobowiązania |
| Rachunek do spłaty | Numer rachunku wskazany przez wierzyciela hipotecznego |
| Warunki wykreślenia | Czy po otrzymaniu określonej kwoty wierzyciel wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki |
| Pozostała część ceny | Kwotę, która po spłacie długu trafi do sprzedającego |
| Dokument do sądu | Dokument stanowiący podstawę wykreślenia wpisu z działu IV |
Najpierw dokument z banku, później rozliczenie ceny
Przed zawarciem umowy sprzedaży sprzedający powinien uzyskać od banku lub innego wierzyciela aktualną informację dotyczącą zadłużenia i warunków zwolnienia nieruchomości z hipoteki. W praktyce dokument taki bywa określany jako zaświadczenie, promesa lub zgoda warunkowa na wykreślenie hipoteki.
Ważniejsza od samej nazwy dokumentu jest jego treść. Powinna pozwalać ustalić przede wszystkim:
- jakiej wierzytelności i hipoteki dotyczy,
- jaka kwota musi zostać zapłacona,
- na jaki rachunek należy ją przekazać,
- do jakiej daty wskazana kwota pozostaje aktualna,
- czy po spełnieniu warunków wierzyciel wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.
Jeżeli dokument został wydany kilka miesięcy wcześniej, może nie przedstawiać już aktualnego salda kredytu. Przygotowując umowę sprzedaży warto więc pracować na możliwie świeżych danych.
Przykład: cena 900 tys. zł, zadłużenie 320 tys. zł
Sprzedający zbywa mieszkanie za 900 tys. zł. W dziale IV wpisana jest hipoteka banku zabezpieczająca kredyt, którego aktualne zadłużenie wynosi 320 tys. zł.
Strony mogą ustalić, że z ceny kupujący przeleje 320 tys. zł bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank, natomiast pozostałe 580 tys. zł otrzyma sprzedający. Po spłacie wierzytelności bank wystawia dokument umożliwiający wykreślenie hipoteki.
Taki sposób rozliczenia ogranicza ryzyko, że cała cena trafi najpierw do sprzedającego, który dopiero później miałby samodzielnie spłacić kredyt.
Przy bardziej złożonych transakcjach kancelaria świadcząca obsługę prawną nieruchomości może przeanalizować wpisy w księdze, dokumenty wierzyciela hipotecznego oraz mechanizm płatności określony w umowie sprzedaży.
Spłata długu i wykreślenie wpisu to dwa różne etapy
To ważne rozróżnienie. Zgodnie z ustawą wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką powoduje co do zasady wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą jeszcze powstać wierzytelności podlegające temu zabezpieczeniu.
Jednocześnie wpis hipoteki może nadal przez pewien czas widnieć w księdze. Po wygaśnięciu zabezpieczenia wierzyciel ma obowiązek podjąć czynności umożliwiające jego wykreślenie, ale sam wpis znika dopiero po dokonaniu odpowiedniej zmiany w księdze wieczystej.
W praktyce oznacza to, że po spłacie kredytu trzeba uzyskać wymagany dokument i złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.
Jak wykreślić hipotekę po spłacie?
Wniosek składa się do sądu prowadzącego księgę wieczystą na formularzu KW-WPIS. Dołącza się dokument stanowiący podstawę wykreślenia – przy hipotece bankowej będzie to zazwyczaj odpowiednie oświadczenie lub zaświadczenie banku.
Opłata sądowa za wykreślenie jednej hipoteki wynosi obecnie 100 zł. W praktyce wniosek może zostać złożony po sprzedaży przez nowego właściciela, jeżeli posiada on odpowiedni dokument pozwalający sądowi dokonać zmiany w dziale IV.
Wysokość hipoteki nie jest tym samym co aktualne zadłużenie
Kupujący widzi w dziale IV wpis np. na 800 tys. zł i może uznać, że właśnie tyle sprzedający nadal jest winien bankowi. Nie musi tak być.
Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do określonej sumy. Kwota wpisana w księdze nie jest więc bieżącym saldem kredytu. Po kilku latach spłaty zadłużenie może wynosić znacznie mniej, podczas gdy wpisana suma hipoteki pozostaje bez zmian.
Z tego powodu do ustalenia sposobu rozliczenia ceny nie wystarcza sam dział IV księgi. Potrzebna jest aktualna informacja od wierzyciela.
Co jeśli cena sprzedaży jest niższa od zadłużenia?
Sytuacja komplikuje się, jeżeli za nieruchomość można uzyskać mniej niż wynosi kwota potrzebna do pełnej spłaty kredytu. Nie można wtedy automatycznie przyjąć, że bank zwolni nieruchomość z zabezpieczenia po otrzymaniu całej ceny sprzedaży.
Warunki trzeba uzgodnić z wierzycielem jeszcze przed transakcją. W określonych sytuacjach kredytodawca może zgodzić się na wykreślenie hipoteki mimo pozostania części zadłużenia, jednocześnie wymagając innego sposobu jego zabezpieczenia lub spłaty.
Warto sprawdzić również inne wpisy w dziale IV
Jedna hipoteka bankowa nie zawsze jest jedynym obciążeniem nieruchomości. W księdze mogą znajdować się również hipoteki przymusowe, zabezpieczenia innych wierzycieli albo kilka hipotek o różnym pierwszeństwie.
W takim przypadku sposób rozliczenia ceny może wymagać współpracy z kilkoma wierzycielami. Szczególnie ostrożnie należy podchodzić do sytuacji, w której część ceny nie wystarcza na spłatę wszystkich zobowiązań zabezpieczonych na nieruchomości.
Bezpieczna transakcja zaczyna się od ustalenia, komu naprawdę trzeba zapłacić
Zakup nieruchomości z hipoteką nie jest czymś wyjątkowym ani sam w sobie szczególnie niebezpiecznym. Ryzyko pojawia się wtedy, gdy strony nie ustalą z góry mechanizmu spłaty długu i wykreślenia zabezpieczenia.
Przed podpisaniem aktu warto więc znać nie tylko cenę sprzedaży, ale także aktualne saldo wierzytelności, warunki zwolnienia nieruchomości z hipoteki, sposób podziału płatności i dokument, który pozwoli później wykreślić wpis z księgi wieczystej. Dopiero połączenie tych elementów pozwala prawidłowo zaplanować całą transakcję.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.
